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房屋买卖合同无效及索赔策略

房屋买卖合同无效及索赔策略

　　基本案情：

　　朱某在中介玻璃橱窗展示栏里看到某房屋出售信息，因该房屋离单位很近、看房也比较满意，中介及房主代理人张某均称有房主授权的情况下签署合同，朱某支付购房定金5万云及中介费，后因出卖方要求涨价而拒不履行，朱某诉至法院，房主(即签约人张某母亲)称其没签过委托书也不知道卖房事宜，认为涉案房屋买卖合同无效……

　　法院委托鉴定机构对授权书上的签名是否为房主所签进行了鉴定，鉴定结果确实不是房主的签名，法院认为未授权卖房，代理人签署的合同无效。

　　救济策略：

　　后朱某分别起诉了卖房代理人张某及中介，法院认为卖房代理人张某的无权代理行为是合同无效的主要原因，判决卖房代理人张某退还已收定金并赔偿房屋涨价的预期利益损失30万元。

　　另案中，法院认为中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，而其并未尽到相应义务，判决退还中介费用、并赔偿购房人的损失10万元。

　　梁志强律师意见(梁律师电话13439481011)：

　　1、卖房代理人无签约售房授权，买房人及中介也未采取弥补措施，合同无效

　　2、购房人支付了购房定金及中介费用

　　3、无代理权是造成合同无效的最重要原因，应退定金并赔偿预期利益损失

　　4、中介未尽到审查义务，应退费并赔偿购房人部分房屋涨价利益损失

　　综上，因卖房代理人张某无签约售房授权而伪称有授权并出示委托书、中介应当审查并找房主核实或补授权却未补救，应当承担房屋买卖合同无效的主要责任，买房人未尽核实及谨慎义务也应承担次要责任，在退还定金及中介费的基础上，还应赔偿购房人的房屋涨价的预期利益损失。